부동산 세제, 실거주 중심 개편 가능성… 시장 변동 예고

1주택자에게 적용되는 양도소득세 장기보유특별공제 개편 논의가 6월 지방선거를 앞두고 급속히 확산하면서, 부동산 세제의 기준이 ‘보유 기간’에서 ‘실거주 여부’ 중심으로 옮겨갈 가능성에 시장의 관심이 쏠리고 있다.

장기보유특별공제는 원래 실수요자의 세 부담을 덜어주기 위한 장치로 도입됐다. 1988년 발표돼 1989년 1월 1일부터 시행된 이 제도는, 집을 오래 보유한 1주택자가 매도할 때 양도차익의 일부를 공제해 세금을 낮춰주는 방식이다. 장기간 누적된 차익에 세금을 한 번에 매기면 세 부담이 지나치게 커질 수 있다는 점, 또 세금이 무거워 집을 팔지 못하는 이른바 ‘매물 잠김’ 현상을 줄일 필요가 있다는 점이 제도 도입 배경이었다. 현재는 1주택자가 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 주택을 팔 경우 보유 기간 40%, 거주 기간 40%를 합쳐 최대 80%까지 공제받을 수 있다.

이 제도는 2009년 이명박 정부 시절 글로벌 경제위기와 부동산 경기 침체에 대응하는 과정에서 크게 확대됐다. 당시 1주택자에 한해 10년 보유 시 최대 80% 공제가 가능해졌고, 이후 문재인 정부가 2020년부터 실거주 요건을 강화하면서 지금의 구조가 자리 잡았다. 겉으로는 같은 1주택자라도 실제 거주한 경우와 단순 보유한 경우의 세 부담 차이는 이미 크다. 예를 들어 10년 전 7억원에 산 집을 10년 실거주 후 15억원에 팔면 양도세가 348만원 수준이지만, 같은 기간 보유만 하고 거주하지 않았다면 일반 공제만 적용돼 3천133만원으로 늘어난다. 20억원에 매수해 40억원에 매도하는 고가주택 사례에서는 실거주 시 9천506만원, 비거주 시 4억8천63만원으로 격차가 더 커진다.

그런데도 정치권과 시민단체 일각에서는 지금의 공제가 고가주택 보유자에게 지나치게 큰 혜택을 준다고 보고 있다. 특히 서울 강남권과 한강변 주요 지역에서 나타난 ‘똘똘한 한 채’ 현상, 즉 여러 채 대신 입지가 좋은 고가 아파트 한 채로 자산이 몰리는 흐름을 세제가 부추겼다는 비판이 나온다. 이재명 대통령도 올해 들어 엑스(X)를 통해 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 문제를 여러 차례 거론했고, 4월 18일에는 오래 보유했다는 이유만으로 양도세를 크게 깎아주는 것은 정의와 상식에 맞지 않는다고 밝히며 제도 손질 의사를 분명히 했다. 최근에는 진보당 윤종오 의원 등을 포함한 범여권 의원 10명이 1주택자 장기보유특별공제 폐지 법안까지 발의하면서 논의가 본격적인 입법 단계로 번지는 분위기다.

다만 시장과 학계에서는 전면 폐지보다는 ‘거주 중심 재편’ 가능성에 더 무게를 두고 있다. 장기보유 혜택을 완전히 없애면 실수요자 보호 원칙이 약해지고, 오히려 단기 매매를 부추기거나 거래를 얼어붙게 만들 수 있어서다. 정부 구상은 아직 공개되지 않았지만, 비거주 1주택자의 보유 또는 양도세 부담을 높이되 학교·직장 같은 불가피한 사유의 일시적 비거주는 예외로 둘 가능성이 거론된다. 김윤덕 국토교통부 장관도 지난달 12일 라디오 인터뷰에서 초고가·비거주 1주택자를 포함한 보유세 개편 준비와 함께 부동산 세제 전반을 손질하겠다는 뜻을 밝힌 바 있다. 재정경제부 역시 지난해 10·15 대책 이후 보유세와 양도세 전반을 다루는 연구용역과 범정부 태스크포스를 운영 중이며, 이르면 올해 7월 발표될 2027년도 세제개편안에 구체안이 담길 것이라는 관측이 나온다.

문제는 세제 개편이 시장에 미칠 파장이다. 세 부담 강화를 예고하는 신호만으로도 개편 전에 집을 팔려는 매물이 일시적으로 늘 수 있지만, 실제로 세금이 높아진 뒤에는 갈아타기 수요가 위축돼 거래가 줄고 이동성이 떨어질 수 있다는 우려가 나온다. 특히 집을 임대하고 외부에 전세로 거주하는 생계형 비거주 1주택자나, 높은 양도세와 취득세, 중개보수, 이사비 부담 속에 주거 수준을 조금씩 높여가려는 실수요자에게는 부담이 커질 가능성이 있다. 동시에 비거주 주택에 대한 과세 강화는 전세 물건 감소와 월세 상승으로 이어질 수 있다는 지적도 있다. 이 같은 흐름은 앞으로 부동산 세제가 단순한 조세 문제가 아니라 거래, 임대시장, 공급정책까지 함께 묶어 봐야 하는 단계로 넘어가고 있음을 보여주며, 향후 정부가 세제 강화와 함께 주택 공급 확대 대책을 얼마나 정교하게 병행하느냐에 따라 시장 반응도 달라질 가능성이 있다.