서울 오피스텔, 중대형 강세 속 소형 침체 지속

서울 오피스텔 매매가격은 2026년 4월에도 상승세를 이어갔지만, 상승 동력은 전체 시장이 아니라 주거용 수요가 몰린 대형·중대형 면적에 집중된 것으로 나타났다.

KB부동산이 4월 13일 조사 기준으로 26일 발표한 자료를 보면, 4월 서울 오피스텔 매매가격 상승률은 0.13%로 집계됐다. 지난 3월 0.16%보다 오름폭은 줄었지만, 서울은 2025년 2월부터 2026년 4월까지 15개월 연속 상승 흐름을 이어갔다. 겉으로는 상승장이 유지되고 있으나, 실제로는 면적별 차별화가 뚜렷해졌다는 뜻이다.

특히 전용면적 85㎡ 초과 대형 오피스텔은 0.70%, 전용 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 중대형은 0.39% 올라 상대적으로 강한 상승세를 보였다. 반면 전용 40㎡ 초과∼60㎡ 이하 중형은 0.07%, 전용 30㎡ 초과∼40㎡ 이하 소형은 0.11%, 전용 30㎡ 이하 초소형은 0.05% 각각 내렸다. 중형과 소형은 이달 들어 하락으로 돌아섰고, 초소형은 5개월 연속 내림세를 보였다. 통상 대형 오피스텔은 실거주 성격이 강해 아파트 대체재로 보는 수요가 유입되기 쉬운 반면, 소형은 임대 투자 수요의 영향을 더 많이 받는다는 점이 이런 흐름에 반영된 것으로 해석된다.

지역별로 보면 수도권과 전국 전체는 각각 0.04%, 0.03% 상승했지만, 서울을 제외한 수도권은 힘이 약했다. 경기는 0.01%, 인천은 0.39% 하락했고, 5개 광역시인 대전·대구·부산·광주·울산도 0.05% 내렸다. 평균 매매가격은 전국 2억6천423만원, 수도권 2억7천443만원, 5개 광역시 1억9천605만원으로 집계됐다. 서울은 3억849만원으로 가장 높았고, 경기는 2억6천505만원, 인천은 1억6천539만원이었다. 서울과 그 외 지역의 가격 흐름이 갈수록 엇갈리고 있다는 점이 이번 통계의 특징이다.

전세시장과 임대수익률도 지역별 온도 차를 보여줬다. 4월 오피스텔 평균 전세가격은 전국 2억521만원, 수도권 2억1천516만원, 5개 광역시 1억3천732만원으로 나타났다. 서울은 2억3천649만원, 경기는 2억1천205만원, 인천은 1억3천493만원이었다. 임대수익률은 전국 5.49%, 수도권 5.33%, 5개 광역시 6.53%였고, 서울은 4.90%, 경기는 5.53%, 인천은 6.41%를 기록했다. 일반적으로 매매가격이 높은 서울은 임대수익률이 낮고, 상대적으로 가격 부담이 덜한 지방이나 인천은 수익률이 높게 나타나는 구조가 이어진 셈이다.

결국 최근 오피스텔 시장은 ‘서울 중심의 실거주형 강세’와 ‘비서울권 및 소형 면적의 약세’가 동시에 진행되는 모습으로 요약된다. 금리 수준, 주택 대체 수요, 지역별 임대시장 여건에 따라 같은 오피스텔이라도 가격 흐름이 크게 갈리고 있어, 앞으로도 서울의 중대형 주거용 오피스텔은 상대적으로 견조한 움직임을 보일 가능성이 있는 반면 투자형 소형 상품과 비서울권 시장은 회복 속도가 더디게 이어질 가능성이 있다.