美 주택 시장, 금리·집값에 얼어붙다…“2026년 반등 준비기”

올해 미국 주택 시장은 여전히 ‘정체 상태’에서 벗어나지 못할 것으로 보인다. 고금리와 집값 상승세, 그리고 제한된 매물이라는 복합적인 요인들이 맞물리면서 주택 시장의 회복 전망이 좀처럼 밝아지지 않고 있다. 전문가들은 2025년 하반기에도 시장 흐름이 크게 달라지기보다는, 향후 경기 반전의 발판을 마련하는 시간대가 될 것으로 내다보고 있다.

네이비 페더럴 크레딧 유니언의 수석 이코노미스트 헤더 롱은 “미국 주택 시장은 꽁꽁 얼어붙은 채로 2025년을 마무리할 가능성이 크다”고 강조했다. 그는 “주택 구매 여력이 심각하게 악화된 상황이고, 이러한 위기는 단기간에 해결되기 어렵다”고 지적하면서도 “올해 하반기는 내년 부동산 시장의 해빙기를 준비하는 중요한 전환점이 될 수 있다”고 덧붙였다.

주택 시장을 가로막는 가장 큰 장벽은 역시 *고금리*다. 최근 주택담보대출(모기지) 금리는 약 6.7% 수준에서 정체되고 있다. 이처럼 높은 대출 비용은 잠재 구매자와 판매자 모두를 위축시키고 있다. 특히 기존에 낮은 금리로 주택을 매입한 이들은 보유 주택을 팔려는 동기가 부족해지는 반면, 신규 수요자들은 높은 가격과 이자 부담에 발걸음을 멈추고 있는 상황이다.

게다가 집값은 여전히 높은 수준을 유지 중이다. 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 지수에 따르면, 지난 4월 기준 전국 주택 가격은 전년 대비 2.7% 상승했다. 상승폭은 줄었지만 여전히 가격은 떨어지지 않고 있으며, 일부 지역에선 가격 하락 조짐도 보이고 있다. 탬파와 댈러스는 대표적으로 최근 집값이 소폭 주춤한 지역이다.

이런 가운데 주택 공급이 조금씩 회복되는 것도 긍정적인 신호다. 전미부동산중개인협회에 따르면, 5월 주택 매물 수는 전년 대비 20% 이상 증가했다. 선택 폭이 넓어지면서 일부 매수자들이 시장으로 돌아올 가능성도 조심스럽게 제기되고 있다.

시장 분위기를 바꿀 최대 변수는 결국 모기지 금리다. 연방준비제도(Fed)의 금리 인하 여부는 하반기 주택 시장의 향방을 좌우할 수 있는 핵심 요소다. 웰스파고를 포함한 일부 이코노미스트들은 올해 말까지 기준금리가 6%대 초중반으로 소폭 하락할 것으로 예측하고 있다. 내셔널 어소시에이션 오브 리얼터스(NAR)의 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 “6% 초중반 수준의 금리는 현재보다 부담이 덜하다”며 “그 수준까지 내려준다면 다시금 매수 수요가 살아날 가능성이 있다”고 분석했다.

다만 전문가 다수는 집값이 급락할 가능성은 낮다고 본다. 근본적인 수요는 여전히 견고하며, 공급이 완전히 회복되지 않은 상황에서 급격한 가격 하락은 현실성이 떨어진다는 판단이다. BMO의 시니어 이코노미스트 프리실라 티아가무어시는 “집값 혹은 금리가 눈에 띄게 낮아지지 않는 한 주택 시장은 당분간 조용할 것”이라며 “수요와 공급의 균형이 맞춰지기 이전까지는 둔화된 양상이 이어질 것”이라고 전망했다.

결국 2025년 주택 시장의 향방은 금리와 경기 흐름에 달려 있다. 매수자와 매도자들 모두 눈치를 보는 가운데, 올해 남은 시간은 2026년 반등을 위한 *중요한 조율기*가 될 가능성이 높아지고 있다.