대법원, '꼬마빌딩' 상속세 평가 기준 강화... 감정평가도 인정

대법원이 소규모 비주거용 부동산의 상속세를 매길 때 국세청이 상속 이후 감정평가를 의뢰해 산정한 가격도 시가로 인정할 수 있다고 판단하면서, 이른바 ‘꼬마빌딩’ 상속 과세 기준이 한층 엄격해질 가능성이 커졌다.

17일 법조계에 따르면 대법원 2부는 최근 A씨가 마포세무서장을 상대로 낸 상속세 부과처분 취소소송 상고심에서 원고 일부승소 판결을 확정했다. A씨는 2019년 4월 모친으로부터 서울 서대문구 일대 토지를 상속받은 뒤 같은 해 10월 개별공시지가를 기준으로 해당 토지 가액을 74억여원으로 신고하고, 상속세 27억여원을 납부했다. 상속세 및 증여세법은 원칙적으로 상속 개시 당시의 시가를 기준으로 과세하지만, 거래 사례가 드문 토지나 꼬마빌딩처럼 시세를 바로 판단하기 어려운 자산은 개별공시지가 같은 보충적 평가 방식도 허용하고 있다.

문제는 이런 보충적 평가 방식이 실제 시장가치를 충분히 반영하지 못할 수 있다는 데 있다. 특히 꼬마빌딩은 상속과 증여 과정에서 자주 거론되는 대표적 자산인데도, 과세 기준이 현실 가격보다 낮게 잡힐 수 있다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다. 이런 배경에서 2019년 2월 상속세 및 증여세법 시행령이 개정됐고, 과세당국이 꼬마빌딩 등의 상속·증여세를 산정할 때 감정평가를 활용할 수 있는 법적 근거가 마련됐다. 실제로 과세당국은 2020년 6월 감정평가법인 2곳에 감정을 맡겼고, A씨도 별도로 2곳에 감정을 의뢰했다. 그 결과 4곳의 평가액은 110억∼121억원으로, 처음 신고한 74억여원보다 크게 높게 나왔다.

국세청은 이 4개 감정가액의 평균인 115억여원을 시가로 보고 상속세 22억원을 추가 부과했다. 이에 대해 A씨는 과세관청이 사후적으로 감정평가를 진행해 세금을 올린 것은 납세자의 예측 가능성과 법적 안정성을 해친다고 주장했지만, 대법원은 받아들이지 않았다. 재판부는 과세관청이 상속세 결정을 위한 조사 과정에서 감정을 실시하고, 그 결과를 토대로 세액을 정하는 것은 허용된다고 봤다. 납세자가 처음에 보충적 평가 방식으로 신고했더라도, 과세당국이 시행령에 따라 객관적인 교환가치, 다시 말해 시장에서 실제로 거래될 가능성이 있는 가격을 다시 확인해 과세하는 것이 조세법률주의와 과세 형평에 부합한다는 취지다.

다만 대법원은 과세당국의 판단이 무제한으로 허용되는 것은 아니라고 선을 그었다. 현실적으로 모든 비주거용 부동산에 일일이 감정평가를 할 수 없는 만큼 선별적 감정 자체는 어느 정도 불가피하고, 조세행정의 효율성을 위해 필요한 측면도 있다고 봤다. 그러나 그 과정에서 자의가 개입할 여지를 줄이기 위해 시행령상 요건은 엄격하게 해석해야 한다고 강조했다. 특히 감정가액을 시가로 인정하려면 ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’이라는 조건을 충족해야 하는데, 이 요건은 단순히 평가 기준 시점에만 적용되는 것이 아니라 감정평가서 작성 시점까지 폭넓게 따져야 한다고 판시했다. 재판부는 규제 변화, 지역 환경 변화, 기준일과 감정서 작성일 사이의 시간 차이, 평가자의 주관이 개입될 위험성 등도 함께 살펴야 한다고 설명했다.

이번 사건에서 2심은 법원이 선임한 감정인의 평가를 토대로 토지 시가를 113억여원으로 다시 산정했고, 이를 기준으로 정당한 세액을 계산한 뒤 초과 부과된 1억원은 취소했다. 대법원도 이 판단에 문제가 없다고 보고 상고를 기각했다. 결국 이번 판결은 꼬마빌딩 등 시세 파악이 어려운 상속 부동산에 대해 과세당국이 사후 감정평가를 적극 활용할 수 있다는 점을 분명히 하면서도, 동시에 납세자 보호를 위해 적용 요건과 절차는 더 엄격하게 따져야 한다는 기준도 함께 제시한 셈이다. 이 같은 흐름은 앞으로 비주거용 부동산 상속·증여 과정에서 신고가액과 실제 시장가치의 차이를 둘러싼 검증이 더 강화되는 방향으로 이어질 가능성이 있다.