고가주택 보유세 인상 논의...단독주택이 더 큰 영향 받을 수도

정부 안팎에서 종합부동산세 공정시장가액비율을 다시 올리는 방안이 거론되면서, 고가주택 보유세를 현실화하려는 논의가 본격화하고 있다. 다만 실제로는 강남권과 한강변의 고가 아파트보다 올해 공시가격 상승폭이 상대적으로 작았던 단독주택과 고급 연립주택 쪽에서 세 부담이 더 크게 늘 수 있다는 분석이 나온다.

공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 정할 때 공시가격에 적용하는 비율이다. 비율이 올라가면 과세표준이 커지고, 그만큼 종부세도 늘어난다. 윤석열 정부는 문재인 정부 시절 95%까지 높아졌던 이 비율을 2022년부터 60%로 낮춰 유지해 왔다. 1주택자에 대해서는 재산세 공정시장가액비율도 43∼45%로 낮추는 특례를 적용했다. 이 조치는 공시가격 현실화율을 69% 수준에서 묶어 둔 상태에서 고가주택과 다주택자의 보유세 부담을 낮추는 핵심 수단으로 작용했다.

하지만 올해는 같은 공식이 그대로 통하지 않고 있다. 지난해 신고가 거래가 공시가격에 대거 반영되면서 강남, 한강벨트, 분당신도시 등 주요 아파트 단지의 공시가격이 20∼30%씩 뛰었고, 일부는 40∼100% 가까이 급등했다. 연합뉴스가 신한 프리미어 패스파인더 우병탁 전문위원에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과를 보면, 지난해와 같은 세율과 공정시장가액비율 60%를 적용해도 이미 세 부담 상한까지 보유세가 오르는 아파트가 적지 않았다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡는 올해 공시가격이 36억4천100만원으로 지난해보다 27.6% 상승하면서 예상 보유세가 약 1천900만원으로 늘어, 전년보다 50.0% 오른 세 부담 상한 수준에 도달할 것으로 전망됐다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 82.6㎡, 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.4㎡, 마포 래미안푸르지오 전용 84㎡ 등도 비슷한 흐름을 보인다.

이 때문에 정부가 공정시장가액비율을 80%까지 높이더라도, 이미 세 부담 상한에 묶인 고가 아파트의 올해 세액은 크게 달라지지 않을 수 있다. 반포 래미안퍼스티지 전용 84㎡는 비율을 80%로 올려도 예상 보유세가 1천900만원으로 같은 수준이다. 반면 올해 공시가격 상승률이 낮았던 주택은 상황이 다르다. 용산구 한남더힐 전용 235㎡는 공시가격이 약 86억5천만원으로 평가돼 공정시장가액비율 60% 기준 올해 보유세가 약 7천633만원으로 추산되지만, 비율을 80%로 높이면 세 부담 상한인 8천732만원까지 올라간다. 특히 서울 표준주택 공시가격 상승률은 올해 평균 4.5%로 공동주택 상승률 18.6%에 크게 못 미쳤기 때문에, 단독주택은 공시가격 자체 상승은 제한적이었어도 공정시장가액비율 인상에 더 직접적인 영향을 받을 수 있다. 실제로 용산구 한남동의 한 단독주택은 공시가격이 21억9천100만원으로 10% 올랐을 때 공정시장가액비율 60% 기준 보유세가 697만원으로 전년보다 13.8% 증가하지만, 이를 80%로 높이면 808만원으로 뛰어 35.8% 상승하는 것으로 분석됐다.

다만 올해 공정시장가액비율 인상이 실제로 단행될지는 아직 불확실하다. 보유세 과세 기준일인 6월 1일이 이미 지난 뒤여서, 시행령만 고쳐 과세표준을 뒤늦게 바꾸면 납세자 혼란과 조세 저항이 커질 수 있다는 우려가 있다. 더구나 올해는 아파트 공시가격이 급등해 체감 현실화율이 높아진 지역도 많다. 양천구 목동 신시가지7단지 전용 66㎡는 공시가격이 19억6천200만원으로 지난해보다 49% 올랐지만, 현재 실거래가는 24억∼25억원대로 내려와 공시가격이 시세의 80% 안팎에 이른다는 평가가 나온다. 세무 전문가들은 보유세가 양도세처럼 매각 차익 실현 시점에 내는 세금이 아니라는 점에서, 집값 수준뿐 아니라 납세자의 실제 소득과 담세력까지 함께 따져야 한다고 지적한다. 특히 올해 세 부담 상한에 걸려 덜 낸 세금은 내년에 이연되는 효과를 남기기 때문에, 공시가격이 크게 떨어지지 않으면 내년에는 올해보다 세금이 더 가파르게 늘어날 가능성도 있다. 이 같은 흐름은 향후 보유세 개편 논의가 단순한 세율 조정보다 과세 형평성과 납세 수용성을 함께 따지는 방향으로 이어질 가능성이 있다.