서울 아파트 시장, 양도세 중과 재개 앞두고 숨 고르기

다주택자 양도소득세 중과 재개를 앞둔 서울 아파트 시장은 막판 급매물이 쏟아지기보다 이미 주요 매물이 상당 부분 소화되면서 전반적으로 차분한 흐름을 보였다.

양도세 중과는 5월 10일부터 다시 적용되지만, 정부가 5월 9일 토지거래허가 신청분까지는 중과를 유예하기로 하면서 한동안 추가 매물 출회 기대가 있었다. 다만 현장에서는 그 효과가 크지 않았다는 평가가 많다. 다주택자들이 이미 3월부터 세 부담을 피하기 위해 서둘러 매도에 나섰고, 일부는 증여나 저가 양도 같은 방식으로 절세에 나섰기 때문이다. 여기에 노동절 연휴까지 겹치면서 이번 주말 서울 주요 지역 중개업소는 평소보다 더 한산한 분위기를 보였다.

시장 분위기가 조용한 가장 큰 이유는 급매물이 사실상 대부분 소진됐기 때문이다. 송파구 잠실 일대에서는 3월만 해도 잠실 리센츠 전용면적 84㎡가 29억4천만원에서 32억원대, 잠실 엘스 전용 84㎡는 31억원대에 거래되는 등 기존 고점보다 2억∼3억원 낮은 급매 사례가 있었지만, 최근에는 34억∼35억원대 거래 신고가 나타나고 있다. 강북에서도 비슷한 흐름이 관측된다. 노원구 상계동 보람아파트는 일부 저가 매물이 팔린 뒤 다시 가격이 올라 전용 79.25㎡가 4월 14일 7억1천500만원에 거래됐다. 중개업소들은 현재 남은 매물은 시세 수준이거나 그 이상이라서 매수자들이 쉽게 달라붙지 않는다고 설명한다.

거래 통계도 이런 시차와 흐름을 함께 보여준다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로 계약일 기준 3월 서울 아파트 거래량은 5천408건으로 2월의 5천715건보다 적었다. 하지만 이는 토지거래허가에 약 3주, 이후 계약과 신고까지 최대 30일이 더 걸리는 구조 때문으로 풀이된다. 실제로 4월 계약 신고 건수는 현재까지 4천544건으로 이미 3월의 84% 수준에 이르렀고, 신고 기한이 이달 말까지 남아 있어 최종적으로는 3월을 넘어설 가능성이 크다. 특히 강남권보다 대출 여건이 상대적으로 나은 비강남 지역에서 거래 증가가 두드러졌는데, 3월 거래량은 중구가 전월 대비 48.4%, 도봉구 23.7%, 금천구 17.5%, 중랑구 12.5%, 서대문구 6.4% 늘었다.

매물 감소도 뚜렷하다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 3월 21일 8만80건까지 늘었다가 5월 2일 기준 7만897건으로 1만건 가까이 줄었다. 급매가 팔린 영향도 있지만, 가격이 다시 오르자 집주인들이 호가를 높이거나 매물을 거둬들인 경우도 적지 않다는 것이 현장 설명이다. 한국부동산원 조사에서도 서울 아파트값은 4월 20일 조사부터 3월보다 상승폭이 커졌고, 9주 연속 하락하던 서초구는 0.01% 올라 10주 만에 상승 전환했다. 송파구도 최근 2주 연속 상승세를 보였다. 다만 양천구 목동 신시가지 7단지처럼 재건축 일정상 지위 양도 금지 직전 매도가 몰리는 등 일부 단지는 별도 변수가 작용해 막판 급매가 늘어난 사례도 있다.

시장 참가자들이 더 주목하는 변수는 이제 5월 10일 이후보다 정부의 세제개편 방향이다. 정부는 보유세와 양도세 전반을 손질하는 개편안을 마련 중이며, 이르면 7월 발표할 세제개편안에 담을 것으로 전해진다. 다주택자와 고가주택의 양도세·보유세 강화, 비거주 1주택자를 포함한 비거주 주택의 보유세 인상, 장기보유특별공제 축소, 임대사업자 보유 주택의 양도세 합산 배제에 시한을 두는 방안 등이 거론된다. 결국 단기적으로는 양도세 중과 직전 급매 확대 가능성이 크지 않지만, 향후 세부담이 어느 수준까지 강화되느냐에 따라 고가주택이나 비거주 주택을 중심으로 추가 매물이 다시 나올 가능성은 남아 있다. 이 같은 흐름은 서울 아파트 시장이 단순한 세금 일정보다 향후 세제개편의 강도와 방향에 더 민감하게 반응할 수 있음을 보여준다.