다주택자 양도세 중과 제도 4년 만에 재시행, 세 부담 급증

다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 2026년 5월 10일부터 다시 시행되면서, 조정대상지역 안에서 집을 파는 다주택자의 세 부담이 4년 만에 크게 늘어나게 됐다.

관계부처에 따르면 정부가 한시적으로 운영해온 양도세 중과 유예 조치는 5월 9일 종료됐고, 이에 따라 이날부터 조정대상지역 내 주택을 양도하는 2주택 이상 보유자에게 중과세율이 다시 적용된다. 양도소득세는 집을 팔아 남긴 차익에 매기는 세금인데, 이번 제도 재개로 2주택자는 기본세율 6∼45%에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가된다. 여기에 지방소득세까지 반영하면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%까지 올라갈 수 있다.

실제 세 부담 차이는 적지 않다. 연합뉴스가 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 계산한 결과를 보면, 6년 전 15억원에 산 조정대상지역 주택을 25억원에 팔아 10억원의 양도차익이 생겼다고 가정할 때 1주택자는 장기보유특별공제와 기본세율을 적용받아 약 3억3천300만원의 양도세를 낸다. 반면 같은 조건의 2주택자는 장기보유특별공제를 받지 못한 채 중과세율이 얹혀 세금이 5억7천400만원으로 늘어난다. 3주택자라면 세 부담은 6억8천700만원으로 커져 1주택자의 두 배를 넘는다. 정부가 다주택자에 대한 과세를 일반 실수요자보다 훨씬 무겁게 설계한 이유가 숫자로 드러나는 대목이다.

이 제도는 원래 다주택자의 투기 수요를 억제하고 주택시장으로 자금이 몰리는 현상을 막기 위한 장치로 도입됐다. 다만 정부는 2022년 5월부터 거래 위축과 매물 감소를 완화하겠다며 중과를 한시적으로 유예해왔고, 이후 시장 상황을 고려해 이를 연장해왔다. 이번에 유예가 끝난 것은 부동산 시장을 다시 규제 중심으로 관리하겠다는 신호로도 읽힌다. 특히 조정대상지역은 가격 상승 우려가 크거나 투기 가능성이 높다고 판단되는 곳인 만큼, 정부는 이 지역에서 다주택자의 매매 차익에 더 무거운 세금을 매겨 시장 과열을 차단하려는 의도를 분명히 하고 있다.

다만 정부는 제도 종료 직전까지 매각을 추진한 사람들을 고려해 일부 예외도 뒀다. 원칙적으로는 5월 9일까지 양도 절차를 마쳐야 중과를 피할 수 있지만, 토지거래허가를 신청한 경우에는 정해진 기한 안에 거래를 끝내면 중과 대상에서 제외된다. 2025년 10·15 대책으로 새로 조정대상지역에 편입된 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역은 매매계약일로부터 6개월 이내, 기존 조정대상지역인 서울 강남 3구와 용산구는 계약일로부터 4개월 이내 양도를 완료해야 한다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 5월 8일 경제·부동산관계장관회의에서 매물 잠김 우려는 있지만 대출 규제와 토지거래허가제로 투기적 매수는 차단돼 있다고 설명했다. 이 같은 흐름은 단기적으로 다주택자의 매도 시점을 더 신중하게 만들 수 있고, 향후에는 거래량과 매물 변화가 실제로 어떻게 나타나는지가 시장의 다음 관전 포인트가 될 가능성이 있다.