이주비대출 LTV 기준, 조합원 분양가로 정리

정비사업 이주비대출의 주택담보대출비율(LTV) 산정 때 종후자산평가액 기준이 조합원 분양가로 정리됐다. 오는 31일부터 적용되는 산정방식 개편을 앞두고 현장 혼선을 줄이기 위한 기준이 제시된 것이다.

이억원 금융위원장은 24일 국회 정무위원회 전체회의에서 이주비대출 LTV 산정 때 적용할 종후자산평가액의 구체적 기준을 묻는 김재섭 국민의힘 의원 질의에 “조합원 분양가로 한다”고 말했다고 연합뉴스는 전했다. 이 위원장은 “관리처분계획인가가 되면 조합원 분양가가 나오기 때문에 그것이 담보가액이 되는 것”이라고 설명했다.

쟁점은 지난 13일 발표된 부동산 금융 종합대책의 세부 적용 방식이다. 금융위원회는 당시 이주비대출 LTV 심사 때 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액을 기준으로 삼도록 산정방식을 개편하겠다고 밝혔다.

종전자산평가액은 정비사업 전 기존 주택과 토지 등의 가치를 평가한 금액이다. 종후자산평가액은 정비사업 이후 조합원이 받게 될 새 주택 등 사업 완료 뒤 자산가치를 반영하는 개념으로 쓰인다.

지금까지는 이주비대출 심사에서 정비사업 전 주택 가치가 중심 기준으로 활용됐다. 새 방식은 정비사업 후 자산가치도 함께 비교해 더 큰 금액을 기준으로 삼는 구조다.

다만 LTV 규제 비율 자체가 올라가는 것은 아니다. 연합뉴스는 13일 금융위 대책을 전하며 현행 LTV 40% 규제 비율은 유지된다고 보도했다.

따라서 달라지는 부분은 비율이 아니라 비율을 곱하는 담보가치 기준이다. 같은 LTV 40%가 적용되더라도 담보가치로 인정되는 금액이 커지면 일부 사업장에서는 이주비대출 한도가 늘어날 수 있다.

이번 답변은 종후자산평가액을 어떤 가격으로 볼지를 둘러싼 시장의 질문에 대한 당국의 해석이다. 정비사업에서는 관리처분계획인가 이후 조합원별 분양가가 산정된다.

조합원 분양가는 일반분양가와 달리 조합원에게 배정되는 주택의 가격 기준이다. 이를 담보가액으로 쓰면 기존 주택 평가액만 반영할 때보다 사업장별 대출 가능액 산정이 달라질 수 있다.

금융당국은 앞서 정비사업 이주 과정의 자금 애로를 완화하겠다는 방향을 제시했다. 당시 핵심은 멸실 전 구축 주택 기준에서 완공 후 신축 주택 기준을 함께 보는 방식으로 담보가치 산정 폭을 넓히는 데 있었다.

가계대출 총량 관리와 관련해서도 이 위원장은 확대 해석에 선을 그었다. 그는 애초 목표치 1.5%를 제시할 때와 달리 경기와 주택 거래량이 달라졌다며 “실제 수요 부분을 따져 조치한 것이지, 무조건 대출을 다 해준다는 것이 아니다”라고 말했다.

청년미래보금자리론을 두고 청년층을 비아파트에 묶는다는 지적이 나온 데 대해서는 “이 상품을 이용해도 생애최초 혜택이 없어지는 것이 아니다”라며 “새로운 추가 선택지를 준 것”이라고 밝혔다. 단일종목 레버리지 상장지수펀드(ETF) 도입 전 영향 점검 여부를 묻는 질의에는 기관별·단계별로 검토했다고 답했다.

이주비대출 기준은 오는 31일 시행되는 산정방식 개편에서 실제 대출 심사의 핵심 변수로 작용한다. 개별 조합원의 대출 가능액은 조합원 분양가, 종전자산평가액, 적용 LTV, 금융회사 심사 결과에 따라 달라진다.